¿Qué va a suceder con la vivienda en España? El mercado chino nos da varias pistas
El mercado inmobiliario de China se detuvo en enero de 2020 para intentar frenar la expansión del coronavirus. El español lo hizo el 15 y el 26 marzo, cuando el Gobierno decretó el estado de alarma y posteriormente el cese de todas las actividades no esenciales, entre ellas las obras de decenas de promociones en toda la geografía española.
En España, al igual que sucedió en China, la venta de casas se ha paralizado y la incertidumbre en torno a este mercado una vez se retomen las obras —previsiblemente, el 9 de abril— es incierto. Los expertos apuntan hacia una profunda crisis y una rápida recuperación, pero lo cierto es que la práctica inexistencia de precentes similares hace que el futuro presente numerosos interrogantes.
No obstante, lo sucedido en 2003 en Hong Kong con el SARS o el regreso paulatino de la actividad económica a China nos ofrecen algunas pistas sobre los efectos que esta crisis tendrá sobre la economía nacional y, en concreto, sobre el mercado residencial. Según datos de Capital Economics y Knight Frank, las transacciones en las 30 principales ciudades de China se desplomaron casi un 100% desde el día en que se descubrió el primer caso de contagio, mientras que en la primera quincena de marzo, casi dos meses después de aquello, las ventas se recuperaron parcialmente.
De hecho, según datos de China Real Estate Information Corporation (CRIC), las ventas de casas en todo el mes de marzo de las 100 principales promotoras del país aumentaron un 136% respecto a febrero, un porcentaje que permite reducir la caída del primer trimestre al 21% en comparación con el primer trimestre de 2019.
Los promotores, por su parte, esperan que las ventas se normalicen durante el mes de abril, si bien, según Oxford Economics, aún existe mucha cautela en los compradores respecto al virus y la incertidumbre sobre la pérdida de empleos. El sector confía, no obstante, en que las medidas de apoyo económico del Gobierno y una mayor liquidez pueden ayudar a impulsar las ventas, tal y como ha manifestado el presidente de China Evergrande, la tercera promotora por ventas del país, en declaraciones recogidas por ‘The New York Times’.
¿Volver a la normalidad a final de año?
En España, por su parte, tras el desplome de las ventas que se prevé en los meses de marzo y abril, el sector inmobiliario en su conjunto confía en una lenta recuperación durante los meses del verano, para alcanzar cierta normalidad de las transacciones en la recta final del año. Así, por ejemplo, el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, apostaba hace unos días por recuperar la media de unas 40.000 ventas mensuales en el mes de diciembre. También en China son muchos los promotores que consideran que el coronavirus solo tendrá un efecto a corto plazo y no afectará la demanda de vivienda a largo plazo. El diario norteamericano destaca, por ejemplo, cómo China Evergrande prevé un aumento de las ventas del 30%, mientras que otros grandes promotores del país se han fijado más o menos los mismos objetivos de ventas que el año pasado, en algunos casos incluso superiores.
Los primeros datos apuntan ya a cierta normalidad. Las oficinas de ventas de CapitaLand en China se reabrieron de manera progresiva druante el mes de marzo, con ventas por 1.300 millones de yuanes (170 millones de euros), más de 5,5 veces sus ventas de enero y febrero juntas. Uno de sus proyectos en la ciudad de Xi’an, que consta de 288 unidades y salió a la venta el 24 de marzo, se vendió en apenas cuatro días por un valor bruto de 405 millones de yuanes (casi 53 millones de euros).
Los primeros datos de transacciones y este tipo de ventas —muy puntuales, eso sí— han inyectado una buena dosis de optimismo a las grandes promotoras del país, que esperan aumentar el gasto gracias, precisamente, a un repunte de las ventas de vivienda más rápido de lo previsto en el primer trimestre y a una mayor liquidez.
Los analistas, no obstante, llaman a la prudencia, ya que la recuperación económica podría llevar más tiempo de lo esperado y, además, advierten de que no será homogénea, como ya han empezado a constatar. De hecho, a nivel nacional, se espera que las ventas de viviendas en términos de metros cuadrados muestren una caída del 14% en el primer semestre y del 4,5% en el segundo, siempre y cuando la pandemia esté bajo control en abril en todo el país. Además, los mercados secundarios y pequeñas ciudades no se sitúan aún en los niveles de recuperación de las grandes urbes, donde la falta de producto y una mayor demanda han permitido un mayor dinamismo de las transacciones tras el fin del confinamiento. Y en España, según los expertos, previsiblemente sucederá lo mismo.